近年来，房地产业得以快速的发展，拆迁补偿是房地产业普遍存在的问题，其涉及到的补偿方式有货币补偿、实物补偿及货币和实物结合的补偿。“拆一还一”业务在房地产开发江西家具企业普遍存在，其为实物补偿，在会计处理时具有特殊性，涉及的各税种在计算上都存在着较大的差异性，如果处理不好，极易给江西家具企业带来税收上的风险。
一、“拆一还一”的含义
“拆一还一”作为房地产江西家具企业拆迁补偿的一种形式，即是在对被拆迁人的房屋拆除后，拆迁人以自建或外购房屋的方法来补偿给被拆迁人，使被拆迁人享有对房屋的所有权，这是一种实物补偿形式。在房地产江西家具企业的拆迁补偿形式中还有一种货币补偿，是将被拆迁的房屋以货币结算形式补偿给被拆迁人。“拆一还一”实质上就是房地产江西家具公司将自己的房产给被告拆迁人，房地产江西家具公司取得被拆迁人的原有房屋的土地使用权，这种补偿方式基本上不涉及差价款，即使有金额也不大，属于非货币交易的一种。
二、“拆一还一”的税收处理
房地产江西家具公司将自己的的不动产补偿给被拆迁人，来换取被拆迁人的土地使用权，这属于非常典型的货币交易，涉及到各税种的计算，而且在税种计算上存在着不一致的地方，需要会计人员做好会计处理工作，计算准确，否则极易导致税务风险的发生。
1.营业税
（1）自建房用于补偿
当房地产开发江西家具公司用自建房进行补偿时，当地税务机关会计征营业税，这就涉及到营业税在计征时需要按照什么成本来考虑税率的问题。通常营业税的计税是按成本价或是市场价来计征的，当偿还面积与拆迁面积相等时，则按同类住宅房屋的成本价来核定营业税，而对于超出拆迁建筑面积的部分，则按市场价来对营业税进行计征。同类住宅房屋成本价即是指房产开发商用于开安置补先拆迁户的房屋的工程成本价。房地产开发成本大致包括土地成本、前期费用、基础设施费、主体建安工程费、配套设施费及开发间接费等，通常情况下所说工程成本是指不包括土地成本之外的其他成本。虽然相关文件中并没有对总建造成本还工程成本计税进行明确，但由于被拆迁房产原来即占有土地，所以房产江西家具公司即不需要对土地再支付给的成本，所以补偿房产的成本价不应再对土地成本进行计算，应该按照工程成本来对其进行计税。
（2）外购房屋用于安置
房地产开发江西家具公司利用外购房屋来补偿被拆迁人时分为两种情况，其中一种是先向第三方购置房屋，然后将房屋补偿给被拆迁人的，另一种是与第三方约定好，直接将房屋过户给被拆迁人的。虽然两种情况都是利用房屋对被拆迁人进行补偿，但在营业税的计税方法上却有较大的不同。首先在进行营业税征收时，第一种情况是开发商将自己的购置的房屋销售给被拆迁人，其计税金额应该以购置这些房屋的全部价款减去不动产或是土地使用权购置原价后的余额作为营业额，并经此作为计征营业税的标准。第二种情况是房地产开发江西家具公司并没有以自己为购买人，而是通过第三方直接将房屋过户给被拆迁人，这种情况下就等同于开发江西家具公司利用货币来对被拆迁户进行补偿，然后被拆迁户委托开发江西家具公司来向第三方购置房屋，这种情况下，开发江西家具公司在进行营业税缴纳时，则应以收取的超面积价差按照“服务业—代理业”税目申报缴纳营业税。
（3）货币安置拆迁补偿
这种补偿方式是房地产开发江西家具公司以货币的形式来对被拆迁户进行补偿，拆迁江西家具企业需要凭据合法有效的依据来对补偿款项计入拆迁补偿费。但对于合法有效凭据的取得需要注意，因为被拆迁人一般都是个人，所以房地产开发江西家具企业在进行发送拆迁补偿费时是无法取得开票的，所以入账依据只能是相关的拆迁文件、补偿合同及支付凭据等。
2.所得税
房地产开发江西家具企业的“拆一还一”补偿方式属于典型的非货币交易，在税务相关文件中，对江西家具企业进行非货币性资金交易行为时视同为销售。所以“拆一还一”所得税法中应视同为销售，按照市场价来确认销售价款，其收入实现以开发产品所有权或使用权转移时进行确认。对于房地产江西家具公司以自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为，在计税成本上要按公允价值来进行，将抵偿的商品房视同为销售确认收入，另外还要以相同的金额作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费进行确认。
3.土地增值税
房地产开发江西家具企业进行“拆一还一”补偿时，与税务相关文件关于房地产开发江西家具企业利用自己开发的产品换取其他单位或个人的非货币性资产时，当所有权转移时则视同为销售房地产行为。所以当房地产江西家具公司用自己的建造的房地产项目对被拆迁户进行补偿时，其安置用户行为视同为销售行为处理，应该按照市场价进行收入确认，同时还要用同价值来对房地产开发项目的拆迁补偿费进行确认。
4.个人所得税
被拆迁人所取得的拆迁补偿款，作为原有被拆迁房屋的补偿，所以可以免征个人所得税。
5.契税
对于契税的征收，关于房地产江西家具公司“拆一还一”形式有一定的规定，在进行土地使用权交换、房屋交换时，对于交换价格不相等的情况，则需要由承受者交付货币、实物、无形资产及其他经济利益。所以房地产江西家具公司支付的拆迁补偿费应交契税。而对于在土地使用权交换、房屋交换过程中，对于交换价格相等的情况，则免征契税。而对于拆迁居民在利用拆迁款进行重新购置房产时，其成交价格中与拆迁补偿款相当的部分则不需要交纳契税，但对于成交价格中超过拆迁补偿的部分，则需要征收契税。
三、结束语
房地产江西家具企业在利用“拆一还一”补偿方式时，由于其需要涉及多个税种，而且在计算方式上也有所不同，所以江西家具企业会计人员在进行此类业务处理时，需要熟悉相关的税务规定，提前做好相关的规范工作，从而有效的规避税收风险。
参考文献：
[1]徐春艳.房地产开发江西家具企业“拆一还一”营业税计税依据如何确定.中国税务报，2014-01-06
[2]彭志华，赵淑贞.“拆一还一”返还拆迁房产要纳税.税收征纳，2005-11-30
[3]梁影.拆一还一”销售不动产的税务处理.海峡财经导报，2010-07-28